價值系數(shù)法實際上也是用市場機制進行評估的，比較的是系數(shù)，而不是資產(chǎn)的交易價格。市場比較法就是依靠相同或類似資產(chǎn)其交易價格應(yīng)當(dāng)相同或相當(dāng)這一市場原理進行資產(chǎn)評估的。一般而言如果某項資產(chǎn)存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁,市場信息比較透明，則相同或類似資產(chǎn)同一時點的交易價格會調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r位上。

 

   現(xiàn)舉一評估某住宅小區(qū)一公寓樓的例子說明市場比較法的評估步驟。該公寓樓位于北京朝陽區(qū)某一小區(qū)一座小高層樓，小區(qū)介于東三環(huán)與東四環(huán)之間，距燕莎商圈3公里，國貿(mào)商圈5公里，交.通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，周邊無污染，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅。公寓樓的主體結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu);地上7層，全部為躍層式住宅，地下一層為車庫,外墻樓裙采用花崗巖貼面，配亞光釉面磚;外門為實心木門，內(nèi)門為木門，中空玻璃窗鋁合金框架; 地面為木底板加衛(wèi)生間、廚房防滑地磚;各樓電梯采用三菱電梯24小時運行，自由操作層層停;配備閉路電視系統(tǒng)、衛(wèi)星接受天線、雙路供電、24小時循環(huán)熱水、集中供暖。

 

   1.前期準(zhǔn)備階段。

 

   (1)收集有關(guān)資料如建筑面積、結(jié)構(gòu)類型、房產(chǎn)權(quán)屬證明文件等。

   (2)現(xiàn)場勘查。評估人員在現(xiàn)場對建筑物的名稱、數(shù)量、面積、結(jié)構(gòu)類型、層高、層數(shù)、材質(zhì)、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量等進行逐項詳細的記錄，并向有關(guān)人員深人了解房屋建(構(gòu))筑物的基本情況。

   (3)收集相同或類似資產(chǎn)的交易價格信息。

 

   2.評估測算階段。

 

   (1)確定評估基準(zhǔn)日。不同的時點資產(chǎn)的價格是不同的，評估價值也就不同，選取評估時點很重要，要有利于評估目的的實現(xiàn)，同時也要便于評估工作的開展。一般都是以最近某一時點作為評估基準(zhǔn)日。

   (2)選取比較案例。根據(jù)房地產(chǎn)交易中的替代原則，估價人員依據(jù)所掌握的資料，選取鄰近地區(qū)同一供需圈內(nèi)類似的三個公寓項目的銷售價格作為比較案例，對比較案例進行修正。