報(bào)告摘要：

 

    　　市場(chǎng)表現(xiàn)：上周申萬(wàn)房地產(chǎn)龍頭股板塊收于3002.04點(diǎn)，累計(jì)上漲2.00%，同期上證綜指累計(jì)上漲1.30%，深證成指累計(jì)下跌0.14%，滬深300 累計(jì)下跌0.24%；橫向?qū)Ρ龋�板塊表現(xiàn)位于下游。

 

    　　公司動(dòng)態(tài)： 保利發(fā)展，7 月21 日，公司發(fā)布了2022 年面向?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第四期）票面利率公告。本期債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20 億元，其中品種一債券簡(jiǎn)稱(chēng)"22 保利07"，票面利率為2.89%，為5 年期固定利率債券；品種二債券概念股簡(jiǎn)稱(chēng)"22 保利08"，票面利率3.28%，為7 年期固定利率債券。

 

    　　土地市場(chǎng)：7 月11 日-7 月17 日，全國(guó)百城合計(jì)成交土地建面1531 萬(wàn)方，環(huán)比+164.1%，同比+22.6%；樓面價(jià)6616 元/平，環(huán)比+20.0%，同比-26.3%；溢價(jià)率為3.01%，環(huán)比上周走闊1.0%，同比收窄7.0%。

 

    　　成交市場(chǎng)：7 月15 日-7 月21 日， 32 城新房成交面積406 萬(wàn)方，環(huán)比上周上升2.1%，同比下降28.4%，16 城二手房成交面積172 萬(wàn)方，環(huán)比上周下降1.5%，同比上升15.8%。

 

    　　庫(kù)存供應(yīng)：本周10 大城市待售面積為8624 萬(wàn)方，環(huán)比+0.9%，同比+9.9%，去化周期為13.8 月，相比上周+0.2，相比去年+5.3。

 

    　　重點(diǎn)事件點(diǎn)評(píng)：2022 年7 月18 日，廣州第二輪集中供地順利結(jié)束，本輪供地全面取消了“競(jìng)自持環(huán)節(jié)”，達(dá)到土地限價(jià)后直接搖號(hào)，讓利房企明顯。本次供地推出涉宅用地總共14 宗，同比減少70.83%，環(huán)比減少22.22%，同時(shí)廣州本輪土拍供地質(zhì)量也較為優(yōu)質(zhì)，中心區(qū)域供地占比達(dá)到57.14%。最終總成交土地11 宗，土地流拍3 宗，流拍率為21.43%，環(huán)比上升15.43pct，土地出讓金額209.6 億元，環(huán)比減少38.61%，4 宗地塊溢價(jià)成交，總體溢價(jià)率為6.55%，環(huán)比上升5.35%。地方國(guó)企越秀地產(chǎn)總購(gòu)地金額高達(dá)101.6 億，占本輪土拍總出讓金額48.48%，同時(shí)斥資81.19 億元將本輪最熱地塊收入囊中，成為本輪土拍最大贏(yíng)家，央企保利發(fā)展競(jìng)得3 宗土地。民企和混合制企業(yè)再度缺席拿地榜。

 

    　　投資建議：我們跟蹤的32 城本月前三周新房成交面積較6 月前三周-16.5%，較去年同期-35.5%，16 城二手房成交面積較6 月前三周+7.6%，較去年同期+6.8%，新房成交季節(jié)性回落，二手房成交回升趨勢(shì)，兩者此消彼長(zhǎng)，在北京、蘇州、青島、南京等城市相對(duì)明顯。與停工、逾期交付關(guān)聯(lián)的停貸傳聞?dòng)兴�平息但影響仍在，同時(shí)央國(guó)企開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)的強(qiáng)交付信用也受到更多青睞。因城施策方面，徐州、固原、南通、池州等地推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策，哈爾濱商品房展銷(xiāo)會(huì)期間推出契稅減免政策。另外，鄭州地產(chǎn)概念股集團(tuán)與河南資管將聯(lián)合設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，計(jì)劃通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式開(kāi)展房企紓困，我們認(rèn)為，在行業(yè)需求不足、供給沖擊的背景下，紓困基金能夠帶來(lái)增量資金，是保交付路徑探索的重要嘗試，后期需進(jìn)一步關(guān)注實(shí)際推進(jìn)效率、運(yùn)作資金來(lái)源、如何兼顧公益屬性和商業(yè)屬性、中央部委是否出臺(tái)相關(guān)指引等問(wèn)題。整體來(lái)看，預(yù)計(jì)全年政策保持寬松態(tài)勢(shì)，行業(yè)beta 向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部央國(guó)企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，未來(lái)隨著優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資、銷(xiāo)售、拿地概念股逐步回歸常態(tài)，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的，A股建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、新城控股；H 股建議關(guān)注中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房?jī)r(jià)過(guò)快反彈造成政策兩難；國(guó)內(nèi)新冠疫情反復(fù)。

 

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